Sektor s nemovitostmi za 4 biliony dolarů letos poráží S&P 500. Přišel čas vrátit REITy do portfolia?

Když americký Kongres v roce 1960 vytvořil strukturu zvanou REIT, měl na mysli prostou věc: aby si podíl na kancelářské věži nebo obchodním centru mohl koupit i člověk, který nikdy nebude mít miliony na celou budovu. Z nenápadné daňové konstrukce se od té doby stal sektor spravující nemovitosti za čtyři biliony dolarů, který drobným investorům vyplácí desítky miliard na dividendách ročně, a přesto o něm řada z nich má jen mlhavou představu. REITy si mezitím prošly vlastní horskou dráhou: v roce 2021 překonaly téměř vše, co se na burze dalo koupit, o rok později ztratily čtvrtinu hodnoty, aniž by se na jejich podnikání cokoli zásadního změnilo, a dnes se vracejí do formy jako jeden z nečekaných favoritů prostředí, v němž investoři znovu hledají stabilní příjem a hmotná aktiva.

Nemovitostní investiční fondy, známé pod zkratkou REIT, nabízejí investorům podíl na komerčních nemovitostech za cenu jedné akcie a dividendový výnos, který dnes v průměru trojnásobně převyšuje S&P 500. Zároveň si ale nesou pověst sektoru, který v roce 2022 ztratil čtvrtinu hodnoty a od začátku zvyšování sazeb zaostal za širokým trhem o desítky procentních bodů. V této analýze rozebereme, jak REITs fungují, proč ze zákona vyplácejí většinu zisku, jak reagují na úrokové sazby, podle jakých metrik je hodnotit a jakých chyb se investoři dopouštějí nejčastěji.

Co je REIT a proč vůbec existuje?

Struktura zrozená ze zákona

REIT (Real Estate Investment Trust) není běžná akciová společnost, ale zvláštní právní a daňová struktura, kterou americký Kongres vytvořil v roce 1960. Cílem bylo zpřístupnit výnosy z komerčních nemovitostí i drobným investorům, protože do té doby byly kancelářské budovy, obchodní centra nebo bytové komplexy dostupné prakticky jen institucím a velmi bohatým jednotlivcům. Dnes veřejně obchodované americké REITs podle oborové asociace Nareit vlastní komerční nemovitosti v hodnotě zhruba 4 bilionů dolarů a tvoří samostatný sektor indexu S&P 500.

Aby společnost získala status REIT, musí splnit sadu přísných podmínek. Alespoň 75 % aktiv musí tvořit nemovitosti, hotovost nebo americké státní dluhopisy, alespoň 75 % hrubých příjmů musí pocházet z nájmů, hypotečních úroků nebo prodeje nemovitostí a společnost musí mít minimálně 100 akcionářů, přičemž pět největších nesmí držet více než polovinu akcií. Nejde tedy o marketingovou nálepku, ale o právní režim, jehož porušení znamená ztrátu daňových výhod.