Im Herzen von Südkalifornien, wo schnelles E-Commerce-Wachstum und hohe Bevölkerungsdichte aufeinandertreffen, liegt ein interessantes Dividendenunternehmen. Dieses Unternehmen, das sich auf den Erwerb und die Verwaltung von Industrieimmobilien spezialisiert hat, hat sich eine starke Position in einem Markt erarbeitet, in dem der Wettbewerb groß ist, die Chancen aber noch größer sind.

Mit einem Portfolio von über 420 Immobilien und einer Marktkapitalisierung von rund 11 Milliarden Dollar wächst dieses Unternehmen stetig. Es bietet eine Dividendenrendite von 3,3 %, die für Anleger attraktiv ist, vor allem, wenn man die lange Geschichte regelmäßiger Dividendenerhöhungen betrachtet. Trotz aktueller Herausforderungen, wie z. B. einem leichten Anstieg der Leerstände, ist es dem Unternehmen gelungen, die Auslastung hoch zu halten und die Mieten deutlich zu steigern. Darüber hinaus hat das Unternehmen kürzlich einen Plan vorgestellt, wie es weiter wachsen will.

Vorstellung des Unternehmens

Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR ist ein in Los Angeles ansässiges Unternehmen, das sich auf den Erwerb, den Besitz und die Verwaltung von Industrieimmobilien im südkalifornischen Raum spezialisiert hat. Das Unternehmen konzentriert sich auf einen der größten und dynamischsten Industriemärkte in den USA und ist damit ein wichtiger Akteur in diesem Segment.

Das Unternehmen wurde 2001 gegründet und konzentriert sich seitdem auf den Erwerb und die Entwicklung von Industrieimmobilien, einschließlich Lager- und Vertriebszentren, die sich hauptsächlich im Großraum Los Angeles, im Inland Empire, befinden. Diese Strategie hat Rexford Industrial zu einem der bedeutendsten Eigentümer und Betreiber von Industrieimmobilien in Südkalifornien gemacht.

Rexford Industrial unterscheidet sich von seinen Mitbewerbern durch seine Fähigkeit, Gelegenheiten auf dem Industrieimmobilienmarkt zu erkennen und zu nutzen, sowohl durch direkte Akquisitionen als auch durch die Neuentwicklung bestehender Immobilien. Dieser Ansatz ermöglicht es dem Unternehmen, durch die Steigerung der Mieten und die Optimierung der Nutzung seiner Anlagen Werte für seine Aktionäre zu schaffen.

Einer der Schlüsselfaktoren für den Erfolg von Rexford Industrial ist die gründliche Kenntnis des lokalen Marktes und die Fähigkeit, schnell auf Veränderungen in der Nachfrage nach Industrieflächen zu reagieren. Der kalifornische Markt, insbesondere im Großraum Los Angeles, ist durch eine hohe Bevölkerungsdichte und ein starkes Wachstum des elektronischen Handels gekennzeichnet, was die Nachfrage nach Lager- und Logistikzentren erhöht. Rexford Industrial macht sich diese Situation zunutze und baut sein Portfolio, das mittlerweile Hunderte von Objekten umfasst, kontinuierlich aus.

Derzeit umfasst das Portfolio mehr als 420 Liegenschaften mit rund 720 Gebäuden, die von etwa 1.600 Mietern genutzt werden. Mit einer Marktkapitalisierung von ca. 11 Mrd. $ ist es einer der größeren Akteure im Segment der industriellen REITs.

Nach Meinung vieler Analysten ist Rexford Industrial eine attraktive Anlagemöglichkeit für diejenigen, die stabile Dividendenerträge und langfristiges Wachstumspotenzial suchen. Das Unternehmen bietet derzeit eine Dividendenrendite von 3,3 %, die mehr als doppelt so hoch ist wie die durchschnittliche Rendite des S&P 500 Index. In den letzten zehn Jahren hat Rexford seine Dividende regelmäßig um mehr als 10 % pro Jahr erhöht - eine beeindruckende Leistung für einen Real Estate Investment Trust (Trotz guter Betriebsergebnisse liegt die Aktie des Unternehmens jedoch immer noch 35 % unter ihrem Höchststand von 2022, was eine interessante Kaufgelegenheit darstellen könnte.

Eines der Hauptunterscheidungsmerkmale von Rexford gegenüber anderen Industrie-REITs ist seine geografische Konzentration in Südkalifornien. Diese Region ist nicht nur der größte Industriemarkt der Vereinigten Staaten, sondern würde, wenn sie eine eigenständige Volkswirtschaft wäre, den viertgrößten Industriemarkt der Welt darstellen. Südkalifornien hat auch die niedrigste Leerstandsrate in der Industrie im ganzen Land, was es zu einem äußerst attraktiven Standort macht.

Obwohl die Leerstandsquote in letzter Zeit gestiegen ist, hat sie sich in Südkalifornien seit ihrem Tiefstand im Jahr 2023 auf fast 4 % mehr als verdoppelt, Trotz dieser Herausforderungen ist es Rexford gelungen, die Auslastung seines Portfolios mit 96,9 % (Q2) auf einem hohen Niveau zu halten. Darüber hinaus verzeichnete das Unternehmen ein beeindruckendes Mietwachstum von 67 % bei den im zweiten Quartal verlängerten Mietverträgen, was zeigt, dass die Nachfrage nach seinen Immobilien weiterhin stark ist.

Diese Leistung führte im zweiten Quartal zu einem Wachstum des FFO pro Aktie von 11 % im Vergleich zum Vorjahr. Dieses Wachstum wird sich wahrscheinlich fortsetzen, da Rexford nicht nur plant, seine Immobilien zu modernisieren, um höhere Mieten zu erzielen, sondern auch Mieterhöhungen in seine bestehenden Mietverträge aufgenommen hat.

Dividende

Rexford zahlt derzeit eine vierteljährliche Dividende von 0,4175 $ pro Aktie, was einer jährlichen Dividende von 1,67 $ pro Aktie entspricht und der Aktie eine Rendite von etwa 3,3 % zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts verleiht.

Zusätzlich zu seiner hohen Rendite ist Rexford ein Star im Bereich des Dividendenwachstums. Das Unternehmen hat seine jährliche Dividendenausschüttung in 10 aufeinanderfolgenden Jahren erhöht, und mit der 10-prozentigen Erhöhung im Februar ist es auf dem besten Weg, 2024 das 11. aufeinanderfolgende Jahr der Erhöhung zu werden.

Die Grundlage für Rexfords Wachstum

Rexford geht davon aus, dass es sein Nettobetriebsergebnis (NOI) bis 2026 um mindestens 240 Mio. USD steigern kann. Das würde einen satten Anstieg von 42 % gegenüber der NOI-Rate im vierten Quartal 2023 bedeuten.

Die Unternehmensleitung erwartet zum Beispiel, dass sie 95 Mio. USD aus der Sanierung bestehender Immobilien gewinnen wird. Dabei geht es im Wesentlichen um die Aufwertung älterer Objekte, damit der REIT höhere Mieten verlangen kann. Weitere ca. 95 Mio. USD werden aus bestehenden Mietverträgen erwartet, die nach dem Auslaufen der alten Verträge auf höhere Mieten umgestellt werden. Dies ist keine phantasievolle Prognose - im vierten Quartal 2023 konnte Rexford neue Mietverträge zu 77 % höheren Mieten als die auslaufenden Verträge abschließen.

Das sind die beiden wichtigsten Faktoren für das NOI-Wachstum in den nächsten drei Jahren, aber es sind nicht die einzigen. Weitere 40 Mio. $ werden aus Mieterhöhungen in bestehenden Mietverträgen stammen. Und 10 Millionen Dollar werden aus den jüngsten Übernahmen stammen.

Dabei handelt es sich allerdings um eine Art Joker, da Rexford immer auf der Suche nach Akquisitionsmöglichkeiten ist. Die 10 Millionen Dollar beziehen sich auf die bereits gekauften Objekte, und wenn der REIT weitere Objekte kauft, könnte es zu einem erheblichen Wachstum kommen.

Das Wichtigste sind jedoch nicht die Möglichkeiten, die sich durch künftige Übernahmen ergeben. Diese lassen sich nicht vorhersagen. Der wirklich attraktive Teil der Investitionsthese von Rexford besteht darin, dass alles, was zur Unterstützung der hier hervorgehobenen NOI-Wachstumsmöglichkeiten erforderlich ist, bereits im Portfolio vorhanden ist und darauf wartet, erschlossen zu werden.

Wie war das letzte Quartal des Unternehmens?

Das Unternehmen erzielte einen Nettogewinn von 79,8 Mio. $ bzw. 0,37 $ je verwässerter Aktie, verglichen mit 51,6 Mio. $ bzw. 0,26 $ je Aktie im Vorjahr. Der Core FFO (Funds from Operations) stieg im Vergleich zum Vorjahr um 19,5 % auf 129,6 Mio. $ bzw. 0,60 $ pro Aktie, was einem Anstieg von 11,1 % entspricht. Der Nettobetriebsgewinn (NOI) des Portfolios betrug 181,1 Mio. $, was einem Anstieg von 20,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Mietpreise stiegen auf GAAP-Basis um 67,7 % und auf Cash-Basis um 49,0 %.

Die durchschnittliche Auslastung des Portfolios lag bei 96,9 %. Im zweiten Quartal 2024 schloss das Unternehmen drei Akquisitionen im Gesamtwert von 169,5 Mio. USD ab und verkaufte vier Immobilien für 37 Mio. USD. Bis Mitte 2024 belaufen sich die Investitionen des Unternehmens auf insgesamt 1,3 Mrd. $. Außerdem begann das Unternehmen mit der Vermietung und Stabilisierung von Projekten im Wert von 54,3 Millionen Dollar.

Am Ende des zweiten Quartals verfügte das Unternehmen über 125,7 Millionen Dollar an Barmitteln und 995 Millionen Dollar an revolvierenden Krediten. Die Gesamtverschuldung des Unternehmens belief sich auf 3,4 Milliarden US-Dollar bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,8 %. Der Vorstand genehmigte außerdem eine Dividendenausschüttung von 0,4175 US-Dollar pro Aktie für das dritte Quartal 2024.

Das Unternehmen aktualisierte seinen Ausblick für das Jahr 2024 und erwartet einen Anstieg des Core FFO auf 2,32 bis 2,34 US-Dollar pro Aktie und ein Wachstum des Portfolio-NOI von 4,25 bis 5,25 %. Diese Ergebnisse deuten auf eine starke Unternehmensleistung und ein anhaltendes Wachstum bei attraktiven Investitionsmöglichkeiten in Südkalifornien hin.

Schlüsselkennzahlen

ROE und ROA: Rexford Industrial erzielt eine Eigenkapitalrendite (ROE) von 3,50 % und eine Gesamtkapitalrendite (ROA) von 1,82 %; beide Kennzahlen liegen über dem Branchendurchschnitt, was auf niedrigere Renditen hinweist. Diese höheren Werte deuten darauf hin, dass das Unternehmen bei der Erwirtschaftung von Eigenkapital- und Vermögensrenditen effizienter ist als der durchschnittliche REIT.

Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital: Der Verschuldungsgrad (Debt/Equity) von Rexford Industrial liegt bei 0,40 und ist damit niedriger als der Branchendurchschnitt, was auf eine steigende Tendenz hindeutet. Das niedrigere Verhältnis deutet darauf hin, dass Rexford Industrial im Vergleich zum Branchendurchschnitt einen geringeren Verschuldungsgrad aufweist.

Current Ratio und Quick Ratio: Das aktuelle Verhältnis (kurzfristige Liquidität) des Unternehmens beträgt 1,39 und liegt damit über dem Branchendurchschnitt von 0,89. Ein höheres Current Ratio deutet darauf hin, dass Rexford Industrial besser in der Lage ist, seine kurzfristigen Verbindlichkeiten zu decken. Die Quick Ratio (Liquiditätsquote) liegt bei 0,98 und ist damit ebenfalls besser als der Branchendurchschnitt.

Nettomarge: Die Nettomarge von Rexford Industrial Realty liegt über den Branchenstandards und beträgt mehr als 30 %.

Die Leistung des Unternehmens in den letzten Jahren

GesamteinnahmenDie Gesamteinnahmen stiegen von 330.135 Tausend Dollar im Jahr 2020 auf 452.238 Tausend Dollar im Jahr 2021. 2022 erreichten sie 631.204 Tausend Dollar und stiegen auf 797.826 Tausend Dollar im Jahr 2023. Dieses stetige Wachstum der Einnahmen ist ein Zeichen für die erfolgreichen Geschäftsstrategien und die Expansion des Unternehmens.

BruttogewinnA: Der Bruttogewinn stieg von 250.419 Tausend US-Dollar im Jahr 2020 auf 344.517 Tausend US-Dollar im Jahr 2021. 2022 erreichte er 480.701 Tausend US-Dollar und stieg auf 613.347 Tausend US-Dollar im Jahr 2023. Dieser Anstieg des Bruttogewinns deutet auf eine verbesserte Effizienz und ein besseres Kostenmanagement hin.

BetriebskostenA: Die Betriebskosten stiegen von 152.064 Tausend Dollar im Jahr 2020 auf 200.259 Tausend Dollar im Jahr 2021. 2022 betrugen sie 261.058 Tausend Dollar und stiegen auf 319.537 Tausend Dollar im Jahr 2023. Dieser Anstieg spiegelt die Expansion des Unternehmens und die erhöhte Aktivität wider, aber auch die Gewinne sind deutlich gestiegen.

BetriebseinkommenA: Das Betriebsergebnis stieg von 98.355 Tausend Dollar im Jahr 2020 auf 144.258 Tausend Dollar im Jahr 2021. 2022 betrug es 219.643 Tausend Dollar und stieg auf 293.810 Tausend Dollar im Jahr 2023. Dieses Wachstum deutet auf eine Verbesserung der betrieblichen Effizienz und Rentabilität hin.

Zinsaufwand (Nettoaufwand für nichtoperative Zinserträge)Der Nettozinsaufwand stieg von -30.849 Tausend Dollar im Jahr 2020 auf -40.139 Tausend Dollar im Jahr 2021. 2022 betrug er -48.496 Tausend Dollar und stieg auf -61.400 Tausend Dollar im Jahr 2023. Dieser Anstieg spiegelt steigende Zinsaufwendungen wider, die jedoch durch höhere Einnahmen ausgeglichen wurden.

Nettogewinn StammaktionäreNettogewinn: Der Nettogewinn für die Stammaktionäre stieg von 61.349 Tausend Dollar im Jahr 2020 auf 111.761 Tausend Dollar im Jahr 2021. 2022 betrug er 157.481 Tausend Dollar und 2023 erreichte er 227.449 Tausend Dollar. Dieser deutliche Anstieg des Nettogewinns ist ein Zeichen für effektives Kostenmanagement und erfolgreiche Geschäftstätigkeit.

Gewinn pro Aktie (EPS)A: Der Gewinn pro Aktie stieg von 0,51 $ im Jahr 2020 auf 0,80 $ im Jahr 2021. 2022 betrug er 0,92 $ und stieg auf 1,12 $ im Jahr 2023. Dieser Anstieg des Gewinns pro Aktie deutet auf einen wachsenden Shareholder Value und eine verbesserte Rentabilität des Unternehmens hin.

EBITDAEBITDA: Das EBITDA stieg von 227.013 Tausend US-Dollar im Jahr 2020 auf 327.654 Tausend US-Dollar im Jahr 2021. 2022 betrug es 422.447 Tausend US-Dollar und 2023 erreichte es 555.501 Tausend US-Dollar. Dieser Anstieg zeigt, dass das Unternehmen tatsächlich Barmittel aus seinem Kerngeschäft erwirtschaftet.

⚠ Investieren Sie verantwortungsbewusst!

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Investitionen können risikoreich sein, wenn man sie unbedacht tätigt. Bulios kennt Ihre finanzielle Situation nicht und gibt daher auch keine konkreten Ratschläge und Tipps. Die Auswahl von Aktien, Strategien und der Aufbau von Portfolios ist eine individuelle Angelegenheit. Informieren Sie sich daher immer und führen Sie Ihre eigene detaillierte Analyse durch, bevor Sie eine bestimmte Aktie kaufen.